• 容積率

    瀏覽次數:16231次 最近更新:2016-04-06
    容積率指項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。是一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。對于普通公民來講,容積率是一個反映房屋舒適程度概念,容積率越低的建筑物,其居住的舒適程度則越高;對于開發商來講,容積率是代表了土地利用率和商業價值,土地出讓金的價格,容積率越高的土地則土地出讓金越高,單位面積土地上可建設的樓盤越多,獲取的商業利益就越高 。

    最新消息


    國土部提節地思路 5年后城市新區容積率提高30%

    近日,國土部副部長胡存智表示,在推動我國新型城鎮化發展中,要注重實現節約集約用地,建議運用多種模式推動節地建設。 詳情

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    計算公式

    容積率=地上總建筑面積÷可建設用地面積

    如:總占地10萬平方米,總建筑面積10萬平方米,容積率為1

    總占地10萬平方米,總建筑面積15萬平方米,容積率為1.5

    總占地10萬平方米,總建筑面積8萬平方米,容積率為0.8

    容積率的值是無量綱的比值,通常以地塊面積為1,地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數,即為容積率的值。容積率越小,居住密度越小,相對舒服。容積率越大則相反。有專家建議容積率超過5就不建議購買。


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    相關規定

    容積率一般是由政府規定的。

    一般而言,容積率分為:

        房屋類型

       容積率

        獨立別墅

        0.2~0.5

       聯排別墅 

        0.4~0.7

       6層以下多層住宅

    0.8~1.2

       11層小高層住宅

        1.5~2.0

       18層高層住宅

        1.8~2.5

       19層以上住宅

         2.4~4.5

    住宅小區容積率小于1.0的,為非普通住宅。


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    計算標準

    具體的計算規則應根據《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T50353-2005)和當地相關部門的文件計算。以下舉例北京市規劃委員會關于發布《容積率指標計算規則》的通知(市規發〔2006〕851號,2006年7月10日)

    一、容積率系指一定地塊內,地上總建筑面積計算值與總建設用地面積的商。地上總建筑面積計算值為建設用地內各棟建筑物地上建筑面積計算值之和;地下有經營性面積的,其經營面積不納入計算容積率的建筑面積。

    二、住宅建筑標準層層高大于4.9米 (2.7米+2.2米)時,不論層內是否有隔層,建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算;當住宅建筑層高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)時,不論層內是否有隔層,建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。

    三、當辦公建筑標準層層高大于5.5米(3.3米+2.2米)時,不論層內是否有隔層,建筑面積的計算值同上計算;當辦公建筑層高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)時,不論層內是否有隔層,建筑面積的計算值同上按水平投影面積的3倍計算。

    四、當普通商業建筑標準層層高大于6.1米 (3.9米+2.2米)時,不論層內是否有隔層,建筑面積的計算值同上按水平投影面積的2倍計算;當普通商業建筑層高大于10米(3.9米×2+2.2米)時,不論層內是否有隔層,建筑面積的計算值同上按該層水平投影面積的3倍計算。

    五、計算含陽臺建筑的容積率指標時,陽臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面積計算。

    六、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時,建筑面積的計算值按該層水平投影面積的一半計算;地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的,其建筑面積不計入容積率。


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    對地價的影響

    容積率可以更加準確地衡量地價水平。

    房屋的單方開發成本=房屋單方造價+樓面地價+稅費

    樓面地價=宗地總價/宗地內允許總建筑面積=土地單價/容積率

    容積率對地價的影響規律,同時受收益機制和市場供求關系的作用,總體說來,區位條件愈優越,地價水平愈高,供求矛盾愈突出,土地規劃控制愈嚴格,容積率對地價的影響程度愈大。具體表現在以下幾個方面:

    影響1

    在建筑密度一定時,容積率的增加,主要引起房屋層數的增多,隨房屋層數的增多,開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤,單方造價降低;當層數達到一定值時,就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等,單方造價由下降轉為上升,而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建筑環境質量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等于單方造價時,土地收益達到最大,土地價格也達到最高,此時的容積率為最經濟容積率。

    影響2

    容積率對地價的作用程度與城市規模成正相關關系。城市規模愈大,容積率對地價的影響愈明顯,地價隨容積率的變化幅度愈大。

    影響3

    容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱.

    容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同。城市中心區位條件優越,土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控制程度均高于其它區域,特別是城市邊緣區,投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機制作用下的地價隨容積率的變化規律,而其他的邊緣城區土地的稀缺程度降低,容積率對地價的作用程度也隨之下降。

    影響4

    容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。在同一城市中,容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地。


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    對生活的影響

    1、人口密度增加

    高容積率的住宅項目意味著小區內房子建得多,而高容積率的住宅必定會帶來高密度的居住人口,最終導致小區中業主的生活舒適度下降。

    2、內部規劃問題遭遇挑戰

    由于高容積率住宅對土地使用率的過分追求,小區內的樓層會比較高、綠地的比例也會相應的減少,從而影響居住區內的生活環境與品質。另外,樓間距過近、小區內道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區經常遇到的問題。

    3、對安防系統提出更高的要求

    由于居住密度大,所以出入的人會較多,外來人員混入其中的難度也會相應地降低很多。這就對高容積率住宅的安防系統提出了更高的要求。


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    與房屋征收認定標準

    國有土地上房屋征收中,被征收人可能平時不太注重容積率這個問題,但是容積率往往會關系到征收補償金額,對被征收人有著直接的影響。

    例如:某縣實施舊城改造,決定征收A片區全部房屋,縣政府制訂了《房屋征收補償安置方案》,方案對于房屋合法建筑面積認定做出規定:1、對于具有產權證書中記載的房屋面積認定為合法建筑,可按照市場評估價值補償或按照11.2比例置換安置房;2、對于產權證書沒有登記的部分或不具備產權證書的房屋,按照1.2容積率為標準進行認定,容積率為1.2以下建筑物認定為合法建筑予以補償;對于容積率超過1.2部分的建筑物,認定為違章建筑不予補償。在這種情況下如:張先生100㎡土地使用權上建設房屋200㎡樓房,則超出容積率1.2的部分:80㎡房屋沒有補償,這80㎡房屋是否應當補償,極有可能引發張先生與政府征收部門的爭議。


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