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  • 小產權房

    瀏覽次數:8332次 最近更新:2022-03-31
    小產權房通常是指在中國農村和城市郊區農民集體所有的土地上建設的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權轉讓時并未繳納土地出讓金等費用,因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發的產權證,而是由鄉政府或村委會頒發,所以也稱鄉產權房。

    最新消息


    不動產登記細則明確幾大問題:不登記不保護 小產權房無法登記

    1月20日,國土資源部對外公布了《不動產登記暫行條例實施細則》,對集體土地所有權登記、國有建設用地使用權及房屋所有權登記、宅基地使用權及房屋所有權登記等各種不動產權利的登記都做出了詳細的規定。 詳情

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    小產權房分類

    第一類小產權房:占用集體用地或耕地違法建設,將農民集體用地使用權流轉,用于商品住宅開發的違法建筑。

    第二類小產權房:在政府劃撥或出讓的土地上,不按規劃功能開發或使用,并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售,具有產權糾紛隱患的不完全產權房。

    第三類小產權房:在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發,之后賣給軍人以外的地方居民,俗稱“軍產房”。


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    小產權房與商品房區別

    “小產權房”并不是一個法律上的概念,它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”,也稱“鄉產權房”,是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。即是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。所以,“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”,它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。

    小產權房與一般的商品房的不同之處主要在于:

    1、小產權房屋買賣不受國家法律保護;而商品房是經國家批準建設的,買賣受國家法律保護;

    2、小產權房國家不辦理房產證、土地使用證、契稅證;而商品房由國家頒發產權證,國有土地使用證、契稅證;

    3、小產權房不具有房屋合法所有、轉讓、處分、收益等權利,商品房具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利;

    4、購買小產權房無法辦理貸款,只能一次性或分期付款,而購買商品房可以辦理按揭貸款等。


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    小產權房以還建房為主

    購買小產權房會意味著什么,想必大多數購房者心里大抵都是清楚的。但如果真讓你掏低于市場價30%甚至更多的價格購買的時候,大多數人對此還是諱莫如深。說到底,還是因為國家政策將對小產權房的存亡起著決定性的因素——沒有國家所發的受法律保護的產權證、買賣受限、拆遷更不受保護。從2012年3月開始,國家開始明確地表示要對小產房進行清理。

    可盡管如此,這一切都難以阻擋“小產權房”的紅火售賣。他們在享受低價房的同時實則是玩起了一場與國家政策的賭局。小產權合時清理,怎么清理?說到底至今還是一筆說也不知道謎底的糊涂賬——這恐怕就是懷揣安居夢的購房者手中掌握的最大的賭本。

    據了解,武漢再2005年前,陽邏、黃陂、江夏、蔡甸等遠城區較為發達的街道或鄉鎮是小產權房較為集中的地方。這些地方的小產權房,有的是村民自建的,有的是村或開發商在村集體用地上建的。但2005年后,隨著城中村的大批量改建,另一種小產權房——城中村居民的還建房,開始引發更多人的追捧。價格便宜,還不用忍受遠城區那么遙遠的距離,這種房子的市場可想而知。

    “小產權房”的“小”,不是小在“房子”上,而是小在“房子”底下的那塊“土地”上。湖北省房地產經濟學會專家委員殷躍建說,在我國,“小產權房”并沒有法律定義,狹義上是指由鄉、鎮政府而不是國家頒發產權證的房產,即是一些村集體組織或者開發商將建筑在集體土地上的房屋當成“商品房”,銷售給城鎮居民。

    湖北觀筑律師事務所主任律師何新權則認為,小產權并非一個法律概念,通常來說,法律界認為不是在國有出讓土地上建造的房屋,就是小產權房。從廣義上講,不是正常商品房開發、有產權糾紛隱患的,都屬小產權房?!百徺I小產權房的居民與保障房對象,有一定重疊?!币筌S建認為,對這部分人,政府不妨通過政策或經濟手段進行贖買,將其轉變成經適房。

    實際上,“區別對待”已經成為當前清理小產權房的一條原則。近日,有媒體援引國土部人士稱,對侵占耕地等違法違規的小產權房,尚未銷售以及新建、續建的小產權房,將列入清理范圍。但針對已售、已長期居住的小產權房,目前方案仍在征求意見。



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    購買小產權房后果

    實質:小產權房實質是違法建筑,違反土地管理法律,集體土地不得用于商品住宅開發,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。

    “小產權房”的價格不少小產權房由于價格僅是周邊商品房均價的一半,從而受到了購房者的追捧,不少人購買作為投資或自住。價格低廉是大量城鎮居民頂著產權風險購買“小產權房”的根本原因。

    雖然價格低廉,但是其本質是違法建筑,不受法律保障的。

    1、小產權房買賣合同屬一般無效

    小產權房買賣合同的效力以認定無效為原則,以認定有效為例外,如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員,經過了宅基地審批手續的,可以認定合同有效。對于將房屋賣給本集體組織之外的成員,尤其是城鎮居民的,無論建房行為是否合法,法院通常以買賣合同違反國家政策的禁止性規定而認定其無效。根據《合同法》規定,合同無效或被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還,不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。小產權房無法辦理兩證

    在購買小產權房時,有不少銷售人員為促銷,向購房者承諾,以后可以辦理房產證。道滘一小產權房銷售人員就向購房者承諾:“現在沒有房產證,但將來政策下來可以補辦,我們在合同上可以寫上這點,到時只要交點錢就行?!?/span>

    提醒:2011年11月,《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》發布,明確指出,城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地,不得登記發證。這相當于對小產權房“無證”身份的再次宣判。

    2、小產權房不能轉讓

    小產權房由于沒房產證,不能進入正常的三級市場進行流轉,小產權房如何轉讓?有銷售人員在推銷樓盤時則介紹稱,購房小產權房后可以到村委會蓋章,簽訂合同,進行轉讓手續,同樣可以在市場上面轉讓。

    提醒:據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定,農村宅基地屬于集體所有,村民對宅基地也只是享有使用權,小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。

    3、拆遷無法得到補償

    另外,小產權房的房屋質量和房屋售后保修難以保證;購房后如遇到國家征地拆遷,很可能無法得到拆遷補償。

    4、房產無法抵押 、貸款

    5、購買小產權房需要一次性付款,不能按揭;買入后,房子無法抵押。

    律師觀點:小產權房不要購買

    在農村宅基地建沒有報建的房子屬違建,政府有權對其拆除。即使是所謂的“小產權房”,因無物權效力,也不受法律保護,購房人的權益很難得到維護,因此建議不要購買。


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    小產權房未來還會存在嗎?購買此類房屋的風險究竟有多大?

    2021針對于小產權房的新政已經有明文表示禁止私下交易買賣的行為,而且所刊登的通知要求集中處理,尚未登記的宅基地和集體使用建設用地,并且各個政府需要加快地籍的調查,需要實行統一的房地產登記制度。

    就目前來看小產權房雖然有很多城市仍然在繼續流通,但因為始終得不到國家的認可,未來終將會被取消,至于目前在完稅之后是否能夠成為普通房屋還沒有明確的回復。

    最新的小產權房政策有哪些?

    1、禁止新建與銷售小產權房

    各地政府部門要嚴格審核以農村集體名義申報的住宅建設項目,嚴格執行“一戶一宅”的規定,在進行深入調研的基礎上,從源頭上禁止了“小產權”項目。從各個的環節上加強監管,對于違反規定的開工建設的,要及時的發現,堅決制止,追究其相關人員的責任。對于違規了出售的小產權房的,要沒收其非法所得。

    2、已建成與已售出的小產權房要合理合法的處理

    把部分符合一定條件的存量小產權房,通過補辦相關手續,繳納相應的稅費之后,納入廉租房、公租房、經濟適用房、限價商品房等保障房系列內;而對一些嚴重違反城市規劃和土地利用規劃,非法占用耕地和基本農田的,建筑設計施工質量存在嚴重問題的“小產權房”,則采取改建或者拆除的強制辦法。

    3、小產權房不受法律保護、不得發證

    小產權房是占用村集體土地,并向個人經濟組織以外的成員銷售的商品住宅,國家有明確的規定,城鎮居民不得購置鄉村的宅基地建房,也不可以購置小產權房。目前國度要求各地對鄉村個人土地停止確權注銷開展,但是對小產權房守法用地不允許發證,小產權房不受法律維護。

    購買小產權房要承擔哪些風險?

    1、無法辦理房產證、產權證

    按照嚴格的法律來講,小產權是沒有產權的,因為這類房子是沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證的,購房合同也不可能在房管局備案。所以購房者是拿不到合法合規,有效的房產證。這是小產權房最嚴重的問題。

    2、無法進行銀行貸款和抵押貸款

    由于小產權房沒有房產證,沒有經過備案,所以是不能去銀行貸款的,只能一次交清房款。這對于購房者來說也是很大的壓力,而且現在不能去銀行做貸款,同理未來也不能拿這個房子去銀行作抵押。

    3、拆遷補償難

    其實,購買小產權房的購房者不是房屋合法所有人,無法對抗國家的征地和拆遷,購房者將來遇到拆遷,是很難得到補償的。如果小產權房違反了國家政策被強行拆除,購房者可能面臨既無法取得房屋,又不能索回房款的尷尬局面。

    4、質量參差不齊

    另外,小產權房的建設是沒有經過相關部門的審核的,所以不排除有些開發商會出現偷工減料的行為,因此也不能保證房屋的質量。而且房屋一旦出現了任何質量問題,責任也是很難追究的。

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    政府什么情況可以拆除小產權房

    一般情況下,只有在小產權房屬于違章建筑的情況下才能夠實施強拆。第一種,如果小產權房存在非法占用耕地的情況,那么這種小產權房必然會遭到強制拆除。第二種,小產權房破壞了國防的安全。建筑物一旦破壞了國防工程,會使國家安全受到重大的影響,這種情形小產權房會遭到拆除。第三種,小產權房損害了公共的利益或危及了名勝古跡,只要占了以上任意一條那么肯定會被強拆。

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    小產權房買賣有什么問題

    1、無法辦理兩證

    小產權房無法辦理兩證,相信這一點大家都清楚,《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》發布,明確指出,城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或小產權房等違法用地,不得登記發證。這相當于對小產權房無證身份的再次宣判。

    2、無法辦理貸款

    因為小產權房無法辦理產權證書,所以也無法辦理銀行的房貸業務,如果購房者買了小產權房子,不僅不能向銀行貸款,還不可以抵押,不可以按揭,也不可以到房管局去過戶,理論上不可以買賣,如果要私下買賣,也只有一紙合同或者協議而已,沒有房產證。

    3、房屋買賣合同無效

    小產權房買賣合同的效力以認定無效為原則,以認定有效為例外,如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員,經過了宅基地審批手續的,可以認定合同有效。對于將房屋賣給本集體組織之外的成員,法院通常以買賣合同違反國家政策的禁止性規定而認定其無效。

    4、遇到拆遷難獲賠償

    由于小產權房沒有房屋合法所有人,無法對抗國家的征地和拆遷,購房者將來遇到拆遷,將很難得到補償。若小產權房屋違反國家政策被強拆,購房人可能面臨既無法取得房屋,又不能索回房款的尷尬局面。

    5、不能轉讓

    小產權房不具有房屋所屬、轉讓、處分、收益等權利,且不能辦理房屋產權過戶手續。據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定,農村宅基地屬于集體所屬,村民對宅基地也只是享有使用權,小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。


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