• 房產基礎知識

    瀏覽次數:385次 最近更新:2021-12-08
    對房產基礎知識的介紹
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    房產基礎知識

    房產是指房屋經濟形態,在法律上有明確的權屬關系,可在所有者和使用者之間完成出租出售或作其它用途;地產是指土地財產,在法律上有明確的權屬關系,地產包含地面及其上下空間;房地產是房產和地產的合稱。是指土地及土地上的人工構筑物和建筑物,法律上有明確的權屬關系(所有權、管理權、轉讓權等)。


    現行國內實行的是社會主義土地公有制,分為全民所有制(即國家所有)和勞動群眾集體制(即集體所有)兩種形式。集體土地指農村集體所有的土地,也稱作是勞動群眾集體所有的土地;征用土地國家依照法律規定對集體所有的土地實行征用。


    凡與省市規劃國土簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地,其土地使用年限按國家規定執行。即:居住用地七十年;工業用地五十年;教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;商業、旅游、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。另外,加油站、加氣站用地為二十年。


    房屋購買、取得產權后,既視為個人所有的財產,無居住年限的限制,而房屋所占用范圍內的土地除屬于集體所有的外,均屬于國家所有。業主所取得的為該土地的一定年限的使用權。住宅用地使用時間為50—70年,從自開發商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后,土地將由國家收回。業主可以在繼續交納土地出讓金或使用費的前提下,繼續使用該土地。


    地籍、產籍、房地產籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與登記,包括了土地產權的登記和土地分類面積等內容。具體來講,是對在房地產調查登記過程產生的各種圖表、證件等登記資料,經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。


    (1)土地用途分類


    根據《城市用地分類與規劃建設用地標準的規定》,城市用地可以分為九類:居住用地;公用設施用地(含商業用地等);工業用地;倉儲用地;對外交通用地;道路廣場用地;市政公用設施用地;綠化用地;特殊用地。


    (2)按房屋用途分類


    按照房屋的使用功能可以分成六類:居住用途的房屋;工業用途的房屋;商業用途的房屋;文體娛樂設施;政府和公用設施;多功能建筑(綜合樓宇,又叫城市綜合體)。


    (3)產權來源


    1、購買取得:所有者和使用者之間通過出售購買取得產權。在購買房屋時應注意以下問題:第一房產的合法性;第二需簽訂購房合同;第三,應完成產權拿記,既到房管部門辦理登記、過戶手續。


    2、建設取得:建設者投資金建造房屋,則建設者對其所建房屋享有產權。


    3、受贈取得:是指原產權人通過贈予行為,將房屋贈送給受贈人。在購買房屋時應注意以下問題第一簽訂贈予合同;第二需房管部門辦理過戶手續。

    4、抵押取得:所謂房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

    5、繼承取得:我國的《繼承法》中所列遺產的范圍中有房屋。


    (4)建筑常識

    1、容積率:是指一個小區的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。又稱建筑面積毛密度。對于開發商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區,高層住宅容積率應不超過5,多層住宅應不超過3,綠地率應不低于30%;


    2、建筑密度:項目內建筑用地面積總和占總用地面積的比例,反映建筑用地范圍內的空地率和建筑物的密集程度;


    3、綠化率:指項目內綠化用總面積占規劃面積的比例;


    6、凈高:指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離.凈高=層高-樓板厚度;


    7、進深:指住宅的長度,我國大量住宅房間的進深一般都限定在5米左右,住宅進深太大,房屋采光不足;


    8、開間:指住宅的寬度,開間在住宅設計有嚴格的規定;較小的開間范圍,可縮短樓板的層間跨度,增強住宅結構的整體性、穩定性和抗震性;


    9、建筑面積:指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積.包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等;


    10、公攤面積:指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設備間、首層大堂及小區內其它一些配套設施的面積總和;


    11、使用面積:是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積,俗稱地磚面積;


    12、占地面積:建筑物基底及其功能需要占用的面積,也叫紅線面積;


    13、套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積(露臺面積按半面積計算);


    14、建筑面積=套內建筑面積+公攤面積;


    15、分攤的公用建筑面積包括:大堂、公共大廳、走廊、過道、共廁、電梯前廳、樓梯間、電梯井、 電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱間、冷凍機房、配電室、煤氣調壓室、空調房、電梯工休息室、值班警衛室、衛星接收機房等;


    16、不記入的公攤面積:倉庫、車庫、車道、供暖鍋爐房、人防地下室、物管用房、售房單位自營、 自用房屋、多幢房屋服務的警衛室;


    17、得房率=套內建筑面積÷住宅建筑面積;


    18、使用率=使用面積÷住宅面積,一般高層塔樓在72%至75%之間,板樓在78%至80%之間;小于實用率;



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