• 樓市泡沫

    瀏覽次數:7151次 最近更新:2016-11-09
    樓市泡沫是指房地產價格高于實際應有的市場價的現象,這種現象多半是由于片面追求房地產的高利潤而被有意或無意的造成。

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    中國房地產:盛宴!泡沫!危機!剛需已無處安身

    土地、樓市,都在變成資本狂歡的慶功宴,剛需者的聲音越來越微弱,直至被淹沒。 詳情

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    樓市泡沫形成原因

    樓市泡沫形成的原因眾多,有地理因素,人口因素,也有各國央行的信貸擴張因素,還有匯率因素,但一般而言,判斷樓市是否有泡沫是用1平方米單位面積比地區平均單月收入,然后結合匯率來判斷是否超出了合理區域,照過去樓市泡沫的經驗來看,1平方米單位中檔商品房價格比當地人均月收入超過5:1的時候,則容易造成樓市價格大幅下跌。

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    樓市泡沫的形成過程

    地價上漲導致房價上漲,還是房價上漲導致地價上漲?一般而言,房價的主要決定因素有市場因素和成本因素。市場因素主要是供需導致價格變化,如果供不應求導致市場均衡被打破,房價必然上漲,從而導致地價上漲,因此從市場因素而言,房價帶動地價上漲,是一種引致效應。房屋成本主要是地價、建筑成本和相關稅費,在建造成本、利稅一定的情況下,地價成為房價高低的主要變量,按經驗統計其比例一般大約是40%—50%,因此從成本角度而言,地價影響房價,高地價可能導致高房價。

    市場化土地出讓引發不少問題?經營性土地出讓的市場化模式(招標、拍賣、掛牌),其主要宗旨是為了通過市場化方式選擇開發商,確定科學客觀的出讓土地定價模式,建立市場化的地價形成機制,避免土地出讓過程中可能出現的腐敗??墒?,這種市場化模式可能導致矛盾發生轉化,即市場化的代價就是地價可能被人為抬高。

    市場化供地后,城市土地價值顯現,地價明顯上浮,這種壟斷地價模式對經濟發展的雙重影響,其正面效應是,土地一級市場壟斷后,城市土地資源價格上升,促進了區域經濟發展,吸引資本流入,投資增長,使商業機會增加,整個地區呈現繁榮景象,真正實現了 “土地是財富之母”;負面效應是,過高的地價,形成過高的房價水平,無疑會加大商業成本和辦公成本,使得經濟和商業活動的邊際收益遞減,最終減弱城市的市場競爭力。

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    全球樓市泡沫往事

    東南亞:別把崩盤都賴金融風暴

    20世紀80年代中期,這大概是泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞國家最不愿觸碰的回憶,而其中受傷最重的當屬泰國。

    彼時泰國政府把房地產作為重點經濟領域來扶持,大力出臺了一系列刺激性政策。

    與此同時,由泰國財政部所控制的政府住房銀行推出了“超級儲蓄計劃”把按揭利率由16.5%降低到10.5%,同時給予住房按揭以稅收抵免的優惠。隨著按揭利率的走低,泰國人民嗨了,全民買房炒房,一時之間住房的需求被動明顯拉升,由此促生了當時泰國房地產市場的空前繁榮。

    這一輪房地產市場的繁榮一直持續到1990-1991年泰國的軍事政變和海灣戰爭爆發。海灣戰爭結束后,大量開發商和投機者紛紛涌入了房地產市場,大量外國資本也進入東南亞其他國家的房地產市場進行投機性活動。

    當時東南亞這些國家的政府沒有進行良好的調控,最終導致供給大大超過需求,泡沫越積越大。直至在金融危機爆發以前的1996年,泰國的房地產業已處于全面危險的境地,房屋空置率持續升高,其中辦公樓空置率竟達50%。

    1997年東南亞金融危機爆發,泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅,并直接導致各國經濟嚴重衰退。

    2、香港:股市與樓市的雙崩盤

    拐個彎,來到1997年的香港,這個城市命運的轉折點。

    1981年,在全世界范圍內,香港的房價僅次于日本。1984-1997年,香港房價年平均增長超過20%。

    人類就是這么熱愛起哄的動物,1996年,香港竟出現買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。

    然而,事情發展到這里,便要開始然而了。

    1998年-2004年,香港樓價巨幅下跌,據專家計算,從1997年到2002年的5年時間里,香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元,比同期香港的生產總值還多。

    香港平均每位業主損失267萬港元,有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。

    3、當東京的地價可以買下整個美國

    你以為這是亞洲最嚴謹的民族?帶你去看看1991年的日本!

    20世紀80年代后期,日本房價在雙重原因的推動下開始上漲。

    其一,日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策,鼓勵資金流入房地產及股票市場,致使房地產價格暴漲。

    其二,1985年9月,美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了"廣場協議",同意美元貶值。美元貶值后,大量國際資本進入日本的房地產業,更加刺激了房價的上漲。由此,從1986-1989年,日本的房價整整漲了兩倍。

    受房價驟漲的誘惑,許多日本人紛紛拿出積蓄炒股票和房地產。

    至1989年,國土面積僅相當于美國加利福尼亞州的日本,其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。

    當年日本的GDP為3萬億美元左右,而當年的全國住宅價值為6.47萬億美元。也就是說日本房地產最瘋狂的時候住宅價值為GDP的200%以上。

    到1990年,僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅,能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。

    1991年后,隨著國際資本獲利后撤離,日本房地產價格隨即暴跌。到1993年,日本房地產業全面崩潰,遺留下來的壞賬高達6000億美元。此次日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。

    受此影響,日本迎來歷史上最漫長的經濟衰退期,陷入了長達15年的經濟蕭條和低迷,至今也未能徹底走出陰影。這次房地產泡沫也被稱為"二戰后日本的又一次戰敗"。重創之后的日本經過漫長的20年,仍然處于停滯狀態。

    4、當地產中介過多時,你要警惕泡沫

    當然,房地產泡沫這事兒也沒被咱亞洲人民注冊下來,美帝人民也一起發昏過。

    1923年-1926年,佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。房價以每年超過一倍左右的幅度瘋狂增長。1925年時,僅有7.5萬人口的邁阿密市居然出現了2000多家地產公司,2.5萬名地產經紀人。當時,地價每上升10%,炒家的利潤幾乎就會翻一倍。

    可在1926年,佛羅里達房地產泡沫迅速破碎,許多破產的企業家、銀行家或自殺,或發瘋,有的則淪為乞丐。緊接著,這場泡沫又激化了美國的經濟危機,從而引發了華爾街股市的崩潰,最終導致20世紀30年代的世界經濟大危機。

    當然,在地產中介、房地產商推動泡沫這件事上,我們也沒有什么臉嘲笑美帝。上世紀90年代的海南,這個總人數不過160萬的海島上,曾出現了兩萬多家房地產公司。在短短三年內,海南房價增長超過4倍。

    那是海南房地產最繁榮的時期,只不過最后的成果是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金,僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。

    最后的落幕,是開發商紛紛逃離或倒閉,銀行頓時變身成為最大的地產商,不少銀行的不良貸款率一度高達60%以上。

    5、美帝:一國生病,全球吃藥

    一般國家崩盤了,也就是自己關門療傷。但美國人民不是這樣的,他們一崩盤,大家都跟著倒霉。他們一生病,全世界都得跟著吃藥。

    在1920年代那次大危機之后,美國人民又帶領世界集體崩潰了一次。

    從1946年到70年代末,美國的住宅價值與GDP比例一直穩定在90%左右(住房總價值與一個國家的GDP的比例可以說明房地產泡沫的程度)。隨著80年代和90年代利率逐漸下降,這一比例上升到100-110%左右。

    自2000年的互聯網泡沫開始,這一比例開始超過120%以上。2005年,美國的房地產泡沫達到了歷史最高點,為美國GDP的172%左右。

    2008年,美國房地產市場泡沫再次破滅,然后迅速引爆席卷全球的金融風暴,凄慘無比。

    6、迪拜:城市形象工程引發的崩盤

    你以為迪拜的生活就是每天吃吃喝喝曬太陽買買買么?泡沫不會放過任何一個自己把逼格抬的甚高的地方。

    迪拜的危機始于一場城市形象工程的建設。

    2004-2008年里,以迪拜塔為標志,迪拜推出了3000億美元規模的建設項目。當時的迪拜房產市場投機相當嚴重,項目未竣工,很多人就開始接二連三地倒賣期房。

    2008年,全球信貸危機蔓延至迪拜,迅速被吹大的房地產泡沫已經使得需求難以支撐,再加上貸款枯竭,泡沫助推的高價已經使得投資者和購房者的經濟實力遠遠難以承受了。

    許多外國投資者相繼離開,他們對迪拜房產市場的信心也被粉碎得不堪一擊。在那個血腥的時期,迪拜房產價格跌至幾個月前的三分之一至一半。當地主要股市下跌70%,成千上萬的工人停工返家,巨大的住房項目停滯不前或已報廢。

    講了這么多悲傷的故事,說點兒正能量的,二戰以后,全世界只有德國沒有出現過房地產泡沫。

    這個既是戰爭元兇,亦是最大受害者的國家,已成為歐洲房地產市場上的黑馬。雖然近年來德國房價一年增長率達4%,但在2008年歐元危機前,德國房價每年僅上漲1%,物價水平平均每年漲幅2%,也就是說,扣除物價因素,房價實際上每年縮水1%。

    自1977年到2007年的30年中,德國平均房價僅上漲了60%,而同期個人收入額則增長了三倍,等于說,老百姓買房子越來越容易,房子實際上等于一直在降價。

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