• 資金監管

    瀏覽次數:10378次 最近更新:2016-04-07
    商品房預售資金監管是指由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管,房產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶,只能用作本項目建設,不得隨意支取、使用。

    最新消息


    武漢下調預售資金監管比例10% 業內:此舉意義不大

    2012年10月1日起,武漢實行《武漢市新建商品房預售資金監管暫行辦法》,文中指出對于用于支付工程款建設等費用的預售資金實行重點監管。強調對一定比例的項目總體預售款進行重點監管,明確重點監管資金必須用于工程項目建設,開發企業按項目工程進度和資金使用計劃分結點申請撥付。 詳情

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    預售資金監管的意義

    ■預售款指什么

    商品房預售資金指的是,商品房在初始登記完成前銷售,由購房人按合同約定支付的全部房價款。存入監管賬戶后,利息仍全部是開發企業的。

    ■訂金、認籌金怎么辦

    訂金、認籌金一開始不屬房價款,由購房者與開發商約定。購房合同簽定后,訂金、認籌金會轉為房價款,進入監管范圍。兩種方式入賬:開發商在監管賬戶中補繳這一部分,或退還給購房者,購房者再一起打進監管賬戶。

    ■別刷錯了pos機

    監管賬戶設有專用pos機,比普通pos機多一個合同編號功能。購房者可在商品房預售證和購房合同中找到監管賬戶信息,按合同約定的交款方式和時限,憑新建商品房預售資金繳款通知書,通過專用pos機,將房價款直接存入對應的監管賬戶。開發商不得直接收取任何性質的房價款,憑專用pos機簽單,為購房者換領發票。

    刷卡時,購房者多留個心眼,別刷錯了pos機。

    ■按揭部分怎么入賬

    由按揭銀行按照借款合同約定的時間和金額,將貸款直接劃轉到監管賬戶。

    ■退房怎么辦

    購房者與開發商解除合同后,開發商可向監管機構提交退房退款申請書,申請解除這部分退款的監管。監管機構在5個工作日內進行核實,情況屬實的,通知合作銀行解除這部分房款的監管。

    ■監管期限

    自核發商品房預售許可證開始,至辦妥房屋所有權初始登記后止。

    ■重點監管資金比例下調10%

    重點資金監管資金標準比例由原來的三檔比例25%、30%、35%分別下調10%,同時對每檔進行量化要求,對房地產開發企業商品房項目形 象今年度達到結構封頂并已支付完封頂工程費用的開發企業,重點監管資金標準調整為項目總預收款的15%,對項目形象進度達到項目1/2并已支付相應工程建 設費用的,重點監管資金標準調整為項目總預收款的20%,未支付工程費用的,重點監管資金標準調整為項目總預收款的25%。

    凡在去年在我市開發施工面積在30萬方,銷售金額在15億元以上,且無嚴重不良信用記錄的房地產開發企業,可按項目總預售款的15%實施監管。

    武漢市房管局認為,武漢采用預售款資金監管,既能確保項目竣工交付,又能保障企業有較充裕的流動資金,對開發商影響較小。市房管局會同市建委造價部門,組織造價咨詢機構進行了測算,征求了市造價管理站和部分施工監理單位及開發企業的意見,通過了專家論證。


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    現狀:武漢開發商普遍患資金監管“拖延癥 ”

    大家都知道,買房子付首付款的時候,合同上寫明首付款要打入資金賬戶,當你拿著銀行卡去售樓部刷POS機的時候,你的錢是直接打入房管局資金監管賬戶的嗎?

    案場經理爆料:房款并未進入監管賬戶

    為了了解這個事情,小億采訪了漢陽區某房地產銷售經理。他告訴小億,很多樓盤在付首付款刷卡的時候都是直接進入開發商的“荷包”的,開發商并非是將購房者首付款“挪用”,而是在等待他們的貸款初審通過。

    一般商貸和公積金貸款審批流程較長,如果將首付款或定金存入監管賬戶,一旦貸款審批通不過,購房人要退款,就要走退款申請手續,非常麻煩。因此,開發商讓購房者先把首付或定金存入公司賬戶,待銀行貸款審批通過,就會將房款轉入資金監管賬戶,然后將購房合同進行網上簽約和備案,銀行再放貸。開發商此舉也是為了避免雙方的麻煩。

    這位銷售經理還告訴小億,一般情況下應該是銀行初審通過后立即將購房者首付款打入資金監管賬戶,但是實際的流程是樓盤會等到銀行承諾有額度可以放款的時候才會將“捏在”手上的錢打出去。


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    資金監管可預防爛尾樓

    首先我們來看一下樓盤爛尾了可以動用資金監管賬戶嗎?

    按照規定,預售資金累計總額超出項目工程預算清冊總額的110%時開發商可以根據實際情況申請資金監管賬戶的資金用于項目建設。即使房企破產,項目一樣可以繼續建設,買房人一樣可以等房子建成如期入住。

    在操作過程中業內人提醒,預售款監管是由銀行、監理單位多方監管,但問題是,開發商每天都在賣房,而銀行很難天天盯著。開發商得到首付款什么時候交給銀行,也很大程度靠自覺,這中間就有轉移騰挪銷售款的空間和漏洞。

    我們通過采訪了解到很多爛尾樓的現狀是,大部分購房者的房款是沒有打入自己監管賬戶的,一個樓盤大部分購房者的買賣合同都沒有網簽備案。購買這樣的樓盤是很難保障利益的。

    如果樓盤爛尾,同樣也只能提取自己監管賬戶的資金用于項目建設,而非對購房者進行個人賠償。

    優先用于項目建設

    我們來看看什么情況下可以動用資金監管賬戶的錢。資金監管賬戶是開發商在當地商業銀行申請開立商品房預售資金專用存款賬號。

    實施商品房預售資金監管,對開發商來說,使用預售資金時好似被戴上了“緊箍”。想花錢并不是那么容易,購房者交的房款,要優先用于所購樓盤的工程建設。具體如何提取呢?

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    為保證預售資金用于項目建設,《暫行辦法》中規定,商品房預售資金在項目竣工驗收備案前,優先用于項目工程建設投資,其中包括支付項目工程款、建筑材料、配套設施、設備等款項和法定稅收,以及歸還本項目房地產開發企業貸款。

    資金監管賬戶可提前預防爛尾樓

    那么資金監管賬戶對于購房者又有什么意義呢?

    小億通過采訪房地產專業人士了解到,過去沒有資金監管的時候,很多開發企業在收到購房者房款的時候就會很快利用該樓盤的資金去開發下一個項目,如果開發商一旦資金周轉不靈,很可能會導致樓盤爛尾,后期沒有資金用于樓盤建設或者難以辦理兩證。

    對廣大購房者來說,此舉可以保證商品房建設項目的順利進行,保障購房者的利益。同時,爛尾樓現象將極大減少,交房時間也可以得到保證。


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